«Höhere Zinsen müssen nicht zu einem Crash führen»
SPGITalk vom 8. November 2018: Wie bereitet sich die Immobilienwirtschaft auf eine veränderte Zinslandschaft vor?
Wie bereitet sich die Immobilienwirtschaft auf eine veränderte Zinslandschaft vor? Am SPGITalk vom 8. November 2018 diskutierten fünf Investment-Experten über unterschiedliche Szenarien und erfolgsversprechende Strategien.
Die Europäische Zentralbank hat entschieden, das Tempo der Anleihen-Ankäufe zu drosseln: Bereits heute investiert sie monatlich 50 Prozent weniger in Staats- und Unternehmens-Anleihen als in den Monaten davor. Gleichzeitig will die EZB vorerst an ihrer Leitzinspolitik festhalten – die Währungshüter prognostizieren frühestens für Herbst 2019 eine Zinswende. Doch: «Die Zinswende wird kommen. Es fragt sich nur wann, wie schnell und wie radikal», führte Moderatorin Béatrice Gollong, Head Investment and Consulting und stv. CEO von SPG Intercity Zurich, ins Thema ein. Dass der Wind sich drehe, spüre man schon heute. So hätten die USA bereits vor zwei Jahren eine Zinswende eingeleitet.
«Es wird bei uns zu einer Zinswende kommen – allerdings nicht so schnell wie angenommen. Die Schweizerische Nationalbank hat sogar davon gesprochen, die Zinsen wenn nötig weiter zu senken», sagte Joachim Schütz, Chief Economist bei Swiss Finance & Property Group. Er gehe nicht davon aus, dass sich vor Mitte des nächsten Jahres daran etwas ändern werde. «Doch wird es nicht ewig so weiter gehen, die Zinsen müssen irgendwann wieder steigen. Ich glaube dabei nicht an ein Horrorszenario: Höhere Zinsen müssen nicht zu einem Crash führen.» Man müsse unterscheiden, welcher Anteil der bevorstehenden Zinserhöhung einfach eine Normalisierung sei und ab wann es eine Überziehung sei. «Von letztem sind wir weit entfernt. 0,5 bis ein Prozent Realverzinsung wäre normal und aus wirtschaftlicher Sicht sogar notwendig.» Er glaube daher an langfristige Immobilienprojekte sowie an nachhaltige Bauweise. «Mit zukunftsgerichteten Immobilien übersteht man Turbulenzen.»
«Auch wir gehen nur von einem moderaten Zinsanstieg aus», sagte Gerhard Demmelmair, Head Real Estate Portfolio Management bei Swiss Life Asset Managers. Swiss Life setze bei den Immobilien auf Qualität und investiere langfristig, wie zum Beispiel beim Objekt «THE CIRCLE». «Von etwa zehn Objekten, die wir prüfen, kaufen wir nur eines. Bei Obligationen der Eidgenossenschaft mit zehnjähriger Laufzeit gehen wir davon aus, dass die Zinsen bis 2021 um rund 0,7 Prozent steigen.» Swiss Life betrachtet den Wohnungsmarkt als zweigeteilt in städtisch und ländlich: «Die Urbanisierung ist ein Megatrend, wir wollen in diesem investiert sein und glauben an die langfristige Rendite solcher Projekte.»
Etwas zurückhaltender waren die Einschätzungen von Giacomo Balzarini, CEO der PSP Swiss Property AG. «Wir wissen nicht, wohin die Reise geht. Doch die Zinsen werden steigen, und es sind viele Szenarien möglich. Daher sind wir punkto Investment klar auf der konservativen Seite. Das heisst, wir setzen nicht auf Volumenwachstum, sondern auf Gewinn pro Aktie. Uns ist es wichtig, auch auf Extremszenarien vorbereitet zu sein – wir sind daher vorsichtig und setzen auf Sicherheit.» So versuche man möglichst ohne Hypotheken auszukommen und nur eigenes Kapital zu investieren.
«Wir haben im Markt gekauft, und sind – was eine Zinswende betrifft – entspannt. Denn wir sind überzeugt, insbesondere auch bezüglich Logistik in die richtigen Teilmärkte investiert zu haben», erklärte Alex Schärer, Geschäftsführer der Profond Anlagestiftung. Auch Profond sei ein langfristiger Investor und bereit, Zinsschwankungen auszuhalten. «Wenn die Zinswende kommt – was früher oder später der Fall sein kann – werden wir investiert bleiben.»
«Wir haben verschiedene Szenarien durchgespielt», sagte Yves Meili, CEO der Meili Unternehmungen. «Wir sind nicht besonders beunruhigt, was die Immobilienbewertungen in der Schweiz betrifft. Die verschiedenen Regionen entwickeln sich unterschiedlich und müssen daher differenziert betrachtet werden: Während im Kanton St.Gallen im letzten Jahr noch steigende Preise zu beobachten waren, sind diese im Mittelland teilweise etwas zurückgekommen. Zürich wiederum weist ähnliche Bewertungen auf wie andere Topmärkte in Europa, z.B. Berlin. Diese haben aber bereits höhere Leitzinsen als wir, was für institutionelle Anleger bedeutsam sein kann.» Die Strategie der Meili Unternehmungen sei es, nahe am Objekt zu bleiben. «Jede Fluktuation bedeutet Neuinvestitionen, daher kommt der Nutzerzufriedenheit in einem Markt mit steigendem Angebotsflächen höchste Bedeutung zu.»
«Die Situation wird von allen Diskussionsteilnehmern als weniger dramatisch eingeschätzt, als man aufgrund von Medienberichten und Wirtschaftsprognosen erwarten könnte», fasste Béatrice Gollong abschliessend die Voten zusammen. Voraussetzung, eine Zinswende gut zu überstehen, sei aber ein professionelles Immobilienmanagement, das jedes Objekt einzeln betrachte und eine individuell passende Vermarktung beinhalte.
Die Experten
Giacomo Balzarini, CEO PSP Swiss Property AG
Gerhard Demmelmair, Head Real Estate Portfolio Management für das Drittkundengeschäft, Swiss Life Asset Managers
Yves Meili, CEO Meili Unternehmungen
Alex Schärer, Geschäftsführer Profond Anlagestiftung
Joachim Schütz, Chief Economist, Swiss Finance & Property Group
Moderation: Béatrice Gollong, Head Investment and Consulting / Stv. CEO SPG Intercity Zurich AG
SPGITalk
Der SPGITalk ist eine Veranstaltungsreihe der SPG Intercity Zurich AG mit dem Ziel, den Know-how-Transfer in der Immobilienbranche sowie das Networking zu fördern. Die Teilnahme ist kostenlos. Das Referat zum Thema «Wie bereitet sich die Immobilienwirtschaft auf eine veränderte Zinslandschaft vor?» fand am 8. November 2018 im «Au Premier» im Hauptbahnhof Zürich statt.
Vorschau
Der nächste SPGITalk findet am 4. April 2019 statt.
